五金經(jīng)銷商如何考察店鋪價(jià)值幾何？

時(shí)至今日，“商鋪是金”的說法已經(jīng)深入人心，每個(gè)在售的商鋪物業(yè)都吸引了大量準(zhǔn)備開店的五金投資者。然而，由于缺乏專業(yè)指導(dǎo)和對(duì)市場的盲從，在商鋪投資方面普遍存在很大的失誤，給五金投資人帶來較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。因此，考察評(píng)估店鋪價(jià)值也就成了五金商戶開店的必經(jīng)階段。
 
　　任何五金產(chǎn)品和服務(wù)都是有價(jià)值的，關(guān)鍵是如何進(jìn)行評(píng)估。如果價(jià)格高于價(jià)值，那么，人們?cè)谛睦砩暇蜁?huì)認(rèn)為這種購買是不值得的。對(duì)于投資行為而言，就意味著這項(xiàng)投資是失敗的。具體到投資商鋪，也是同樣的道理：一般而言，五金投資人在購買商鋪時(shí)，投入的資金大、風(fēng)險(xiǎn)高。面對(duì)如此昂貴的投資，如何實(shí)現(xiàn)投資的價(jià)格接近價(jià)值甚至大于價(jià)值？首先要做的就是對(duì)商鋪進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。如何評(píng)估？筆者根據(jù)多位五金商鋪開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)和代理商鋪營銷的實(shí)踐，建議五金商鋪投資人從以下兩個(gè)方面進(jìn)行考慮：
 
　　經(jīng)常被問及這樣的問題：這個(gè)鋪值多少錢？其實(shí)這個(gè)問題的答案不在任何專家或發(fā)展商那里，也許投資人應(yīng)當(dāng)自己去做一些小的研究，答案就在我們自己的手中。
 
　　商鋪屬于生財(cái)工具，一定要保證我們的承租人能夠在這個(gè)地方賺錢，這樣才能保證自己的回報(bào)長期穩(wěn)定可靠，因?yàn)闆]有人愿意賠本租場地的，所以必須研究各種行業(yè)的成本模型。
 
　　對(duì)于新興地區(qū)商鋪的估價(jià)就復(fù)雜多了，必須考慮市政交通、新建住宅等等預(yù)期帶來的人流量，存在較多的不確定因素。在這樣一個(gè)短小的篇幅，不能盡言詳細(xì)的方法，但是最簡單的辦法是考察同規(guī)模同檔次的成熟地區(qū)，再考慮新地區(qū)的建設(shè)周期，畢竟消費(fèi)模式不會(huì)有大的差距。
 
　　評(píng)估商鋪的價(jià)格，也不能簡單地說是該地區(qū)住宅售價(jià)的多少倍，因?yàn)榧幢闶峭瑯拥貐^(qū)的商鋪，可能因?yàn)檫m用于不同的經(jīng)營種類，就導(dǎo)致價(jià)值的迥異。
 
　　商鋪的投資者應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，能夠在市場以出售形式換現(xiàn)的商鋪，往往已經(jīng)屬于第二流的品種，投資的時(shí)候才應(yīng)當(dāng)慎之又慎。在交通便利、人流易達(dá)的地方是首先要被考慮的，所以底鋪遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于在樓上的鋪位；同時(shí)，要區(qū)分人流的種類，休閑人流的價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于交通人流，前者如商業(yè)中心、娛樂中心，后者如地鐵通道等。
 
    人氣也是另外一個(gè)重要指標(biāo)，要看看周邊商業(yè)是否已經(jīng)或者預(yù)期成勢(shì)，周邊是否有重要的顧客來源等，值得提出的是，狹窄街道形成的雙邊型商鋪結(jié)構(gòu)比寬闊馬路造成的雙單邊商鋪結(jié)構(gòu)有利得多；商鋪平面結(jié)構(gòu)也很重要，一方面要有較寬的門面接觸顧客，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。

現(xiàn)在，較多出售的位于商廈內(nèi)部的分割鋪位，筆者認(rèn)為，這是商鋪投資中風(fēng)險(xiǎn)因素最多的一種。因?yàn)槲挥谏虖B內(nèi)部，會(huì)受到商廈管理者經(jīng)營思想和經(jīng)營水平的制約，還會(huì)受到商廈內(nèi)其他經(jīng)營者的影響。無論怎樣，首先應(yīng)該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位，形成商廈內(nèi)部和外部左右逢源之勢(shì)，并且一旦有空租，總是位置不佳的首當(dāng)其沖。